Změna závazku u kupní smlouvy na nemovitosti

Lze dohodou stran platně měnit závazky z kupní smlouvy na nemovitosti po zápisu vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí a uhrazení kupní ceny? Názor Nejvyššího soudu na tuto praktickou otázku dosud nebyl jednotný a v průběhu let se vyvíjel.

Dnes již neúčinný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, upravoval, že kupní cena je podstatnou náležitostí kupní smlouvy a z tohoto pohledu judikatura Nejvyššího soudu dospěla k závěru, že nelze měnit podstatné náležitosti kupní smlouvy po vložení vlastnického práva do katastru nemovitostí (k tomu rozhodnutí NS 22 Cdo 871/2000). Následně Nejvyšší soud však svůj názor „zmírnil“ a v navazující své judikatuře vymezil situace, na které se závěry o neplatnosti ujednání po vložení vlastnického práva do katastru nemovitostí, nevztahují. Nejvyšší soud např. dospěl k názoru, že nemožnost měnit kupní smlouvu neplatí pro ujednání, která nejsou podstatnými náležitostmi kupní smlouvy, pokud by to bylo v rozporu s dobrými mravy nebo pokud se jedná o ujednání, která modifikuje smlouvu v průběhu katastrálního řízení.

Ve svém nejnovějším rozhodnutí ze dne 21.05.2021 sp.zn. 28 Cdo 1017/2021 však Nejvyšší soud konstatoval, že „platnosti dodatku kupní smlouvy, jímž se mění kupní cena, není sama o sobě na újmu okolnost, že byl sjednán teprve poté, co na základě původně uzavřené (existentní a platné) kupní smlouvy již bylo vloženo vlastnické právo k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí a byla uhrazena kupní cena.“ Nově tedy platí, že i po vložení vlastnického práva do katastru nemovitostí lze změnit podstatné náležitosti kupní smlouvy. Svůj závěr Nejvyšší soud odůvodnil zejména stěžejní zásadou soukromého práva, a to zásadou autonomie vůle stran. Strany mají právo svou vlastní vůlí určovat a ovlivňovat své postavení v právních vztazích, a proto mohou účastníci závazkového vztahu volně měnit obsah závazku, případně stávající závazkový vztah zcela zrušit.

Z výše uvedeného je patrný benevolentnější a hlavně zcela správný přístup Nejvyššího soudu, který respektuje principy upřednostňované novým občanským zákoníkem, zejména zásadu smluvní volnosti stran jako stěžejní zásadu v soukromoprávních vztazích.

Mgr. Lucie Šubová, advokátka