Změna poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí

Kdo se zajímá o realitní trh, případně kdo na realitním trhu podniká (ale i kdokoliv jiný, kdo v nedávné době kupoval či prodával nemovitost) jistě nepřehlédl chystanou změnu poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí. Až dosud, tedy do včerejšího dne (tj. k 31.10.2016) byl poplatníkem daně dle zákonné úpravy prodávající (nebo chceme-li hovořit v širší rovině – byl to převodce), pokud tedy smlouva nestanovila jinak. Smluvní autonomie vůle nebránila, aby si strany sjednaly, že poplatníkem bude kupující (v obecném hledisku nabyvatele). Za této situace pak zákon stanovil, že je-li poplatníkem prodávající, je kupující ručitelem. V případě, že prodávající daň nezaplatí, ručí za splnění povinnosti a úhradu daně kupující. Institut ručení je pak s ohledem na novou úpravu zcela vypuštěn.

Shora zmíněný zákon, který právě dnes nabyl účinnosti, pak stanoví, že poplatníkem daně je vždy kupující. Stranám již není dáno na výběr, aby poplatníka určily konsensem, tedy vzájemnou dohodou. V praxi může daň z nabytí nemovitých věcí uhradit samozřejmě i prodávající, pokud se na tomto postupu strany shodnou. V takovém případě je ale nutno počítat s důsledkem, kdy sjednaná kupní cena nemovitosti bude ponížena o daň z nabytí nemovitých věcí. Lze očekávat, že ceny nemovitostí mohou v nejbližší době kolísat, a to z důvodu úpravy kupních cen nabízených nemovitostí.

Zákon dále zavádí i institut osvobození od daně některých subjektů, a to samosprávných celků, tedy krajů, obcí a jejich svazků. Samosprávní celky tak budou nově osvobozeny od daně ve všech případech nabytí, nikoliv jen v taxativně stanovených případech, jako tomu bylo doposud. Nové stavby a jednotky budou i nadále při prvním úplatném nabytí osvobozeny, nicméně toto osvobození se dotýká jen nemovitostí, které jsou již skutečně dokončeny nebo již užívány, nikoliv teprve rozestavěných nemovitostí. Pokud někdo nabude zatím rozestavěnou stavbu, s osvobozením od daně již počítat nemůže. Za novou stavbu a jednotku je pak považována stavba (jednotka), která byla předmětem úplatného nabytí nejpozději do 5 let ode dne, od kterého mohla být předmětem užívání podle stavebního zákona. Dalších změn dozná určení základu daně při směně nemovitých věcí, které bude počínaje dnešním dnem jednodušší. Vzhledem k tomu, že z pohledu právních předpisů jsou v případě směny obě strany zároveň převodcem i nabyvatelem, budou i obě strany (jako nabyvatelé) poplatníkem daně z nemovitých věcí. Na obě strany se tedy vztahuje povinnost podat daňové přiznání (ohledně nemovitosti, kterou která ze stran směnou nabývá).

Výše daně zůstává nezměněna, a i nadále činí 4% kupní ceny.

Mgr. Julie Poklopová, advokátka