Rozhodování spoluvlastníků o opravách společné věci

Podílové spoluvlastnictví označuje situaci, kdy vlastnické právo k věci náleží více osobám. Ke vzniku podílového spoluvlastnictví v praxi nejčastěji dochází nabytím pozůstalosti více dědici, příp. převedením vlastnického práva z rodičů na děti.

V podílovém spoluvlastnictví je každý spoluvlastník úplným vlastníkem svého podílu. Velikost podílu na společné věci pak vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření vůle ohledně společné věci a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Správu společné věci upravuje ust. § 1126 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, které stanovuje, že spoluvlastníci jsou vázáni společně a nerozdílně, přičemž o běžné správě společné věci rozhoduje většina hlasů. Pokud dojde k dohodě všech spoluvlastníků o investici či o opravě společné věci, je situace jasná a finanční vyrovnání bude ideálně vyplývat z dohody spoluvlastníků. Pokud rozhodne o opravě společné věci většina spoluvlastníků, vztahuje se takové rozhodnutí i na menšinové spoluvlastníky, kteří se na úhradě nákladů na opravu věci musejí podílet dle velikosti svých podílů, a to i tehdy, pokud s touto opravou nesouhlasí.

Problém však nastává v situaci, kdy společná věc náleží dvěma spoluvlastníkům se stejně velkými podíly a tito se nedokážou na správě společné věci dohodnout, resp. jeden ze spoluvlastníků odmítá udělit souhlas s opravou společné věci. V takovém případě nezbývá, než aby se jeden ze spoluvlastníků obrátil ve věci rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci na soud.  Spoluvlastníka, který nemá v úmyslu se na investici do společné věci podílet, není možné k tomuto bez rozhodnutí soudu zavázat. Tyto spory jsou však často problematické, dlouhodobé a s nejistým výsledkem, který závisí na znaleckých posudcích a odborných vyjádřeních, které se musí zabývat otázkou nutnosti investice, potenciálního zhodnocení společné věci atd.

Poněkud jiná je situace v případě akutních oprav společné věci. Zákon pamatuje na možnost, že na společné věci dojde k havárii a bude nutné bezodkladně rozhodnout o učinění investice k odstranění jejích následků. V tomto případě není investice podmíněna většinovým souhlasem spoluvlastníků, ale naopak se presumuje, že tímto neodkladným rozhodnutím o opravě věci jsou zavázáni všichni spoluvlastníci. Pokud by některý ze spoluvlastníků s učiněnou investicí nesouhlasil, může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky a nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel (spolupodílel se na nákladech této opravy).

Nemožnost dosažení dohody o správě společné věci mezi jejími spoluvlastníky mohou vyústit až v nutnost vypořádání podílového spoluvlastnictví, neboť nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Pokud ohledně vypořádání spoluvlastnictví není mezi spoluvlastníky možná dohoda, pak nezbyde než se i v této věci obrátit na soud. Nejproblematičtější je vypořádání podílového spoluvlastnictví u věcí, které není možné reálně rozdělit. Stavbu lze podle ustálené judikatury rozdělit pouze tak, aby na základě provedených stavebních úprav vznikly samostatné věci, tj. pouze vertikálně. Není tak možno stavbu rozdělit tak, aby každému ze spoluvlastníků náleželo kupříkladu jedno podlaží stavby. Pokud dispozice stavby neumožní její vertikální rozdělení, nezbývá než vypořádat podílové spoluvlastnictví některým ze způsobů uvedených v ust. § 1147 občanského zákoníku, tj. soud může přikázat společnou věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, event. pokud žádný ze spoluvlastníků nemá o společnou věc zájem, může být nařízena dražba společné věci a v odůvodněných případech může být nařízena dražba společné věci jen mezi spoluvlastníky.

Mgr. Kristýna Pavlovičová