Realitní kancelář a smluvní pokuta

V oblasti realitního obchodu se často setkáváme s různými formami smluv, které upravují práva a povinnosti mezi zájemcem o koupi nemovitosti a realitní kanceláří. Mezi tyto smlouvy patří také tzv. realitní smlouvy, které mohou být základem pro následný prodej nebo pronájem nemovitosti. Nedávno se Nejvyšší soud České republiky vyjádřil k otázce, zda může realitní kancelář požadovat po zájemci o koupi nemovitosti smluvní pokutu v případě, že nedojde k uzavření realitní smlouvy s prodávajícím (resp. například kupní či nájemní smlouvy).

Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 20.06.2023, pod č. j. 33 Cdo 1507/2022-115, zamítl dovolání žalované společnosti, jako realitního zprostředkovatele, který uzavřel tzv. rezervační smlouvu s prodávajícím a se zájemci o koupi nemovitosti. I přes vážný zájem zájemce k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím nakonec nedošlo, neboť realitní kancelář nezajistila zápis předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí a nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a s přístupovou cestou.

Zájemci se následně u Obvodního soudu pro Prahu 9 domáhali vrácení rezervačního poplatku, neboť realitní kancelář si rezervační poplatek ponechala jako smluvní pokutu za to, že nedošlo k uzavření smlouvy.

V rozhodnutí Nejvyšší soud ČR objasňuje, že požadování smluvní pokuty ze strany realitní kanceláře za nedodržení smluvního závazku uzavřít realitní smlouvu není v souladu s platnými právními předpisy. Realitní kancelář může požadovat provizi za úspěšné zprostředkování, avšak nemůže žádat smluvní pokutu za neuzavření realitní smlouvy.

Nejvyšší soud ČR se především zabýval otázkou, zda zákon o realitním zprostředkování dopadá na trojstrannou rezervační smlouvu a dospěl k názoru, že posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování a podléhá úpravě předmětného zákona, a to včetně ustanovení § 14, podle něhož „nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy“. Nejvyšší soud ČR tak zdůrazňuje, že smluvní pokuta může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku; jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena.

Dalším důležitým aspektem rozhodnutí je potvrzení práva zájemce na svobodné rozhodnutí o uzavření smlouvy. Nejvyšší soud ČR klade důraz na svobodu volby a práva zájemce rozhodnout se nedokončit transakci. Soud poznamenal, že dotyčné ustanovení je reakcí zákonodárce na praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv.  

V Praze dne 21. 12. 2023

                                                                       Mgr. Adam Silovský, advokát