Dopady onemocnění COVID-19 a krizových opatření na nájemní vztahy

V souvislosti s výskytem koronaviru jsme Vás již informovali o dopadech, který má pandemie, potažmo mimořádná opatření s ní související, na uzavřené pracovní smlouvy a právní vztahy z nich vyplývající.

Nyní přinášíme přehled jednotlivých dopadů na nájemní smlouvy, které potenciálně mohou v praxi vznikat.

Řada podnikatelů v současné době řeší potíže v důsledku svých uzavřených provozoven a nemožnosti vykonávat svou živnost. Ač negenerují žádný (nebo výrazně nižší) zisk, jejich náklady zůstávají stejné či téměř stejné. Jedním z hlavních nákladů je pak často nájemné. Níže uvádíme instituty, které by v současné situaci mohly na nájemní vztahy dopadat.

Právo na přiměřenou slevu

Právo na přiměřenou slevu z nájmu předvídá ustanovení § 2212 odst. 3 OZ, a to tehdy, bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby. Vyhlášení nouzového stavu a přijatá opatření v souvislosti s tím na tyto případy ale dopadat nebudou. Poskytnutí přiměřené slevy ze strany pronajímatele tedy může být obchodním rozhodnutím nebo vyjádřením dobré vůle v rámci zachování dobrých vztahů. Právní nárok ale nájemce na tuto výhodu nemá.

Podstatná změna okolností a následná nemožnost plnění

Uvažovat můžeme ale o podstatné změně okolností, která by zapříčinila zvlášť hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi jednotlivých stran. Nájemce by se v tomto případě mohl domáhat změny smlouvy (v krajním případě i zrušení smlouvy) a v případě, že mu pronajímatel nevyhoví, může požádat soud o nahrazení projevu vůle. Tento postup se neuplatní, pokud na sebe nájemce vzal v nájemní smlouvě nebezpečí změny okolností (ustanovení § 1765 OZ). Navrhovatel musí být obezřetný a návrh k soudu příliš neodkládat, jelikož mu zákon velí tento návrh podat v přiměřené lhůtě poté, co se o změně okolností dozvěděl. Má se za to, že tato lhůta činí dva měsíce. Nutno dodat, že tento institut dopadá spíše na dlouhodobé (trvalé) změny okolností. V případě pandemie je pak otázkou, zda se nejedná spíše o stav dočasný (doufejme)

V úvahu by za určitých okolností mohla připadat i následná objektivní nemožnost plnění. Pravděpodobně by toto bylo využitelné pouze v případě těch smluv, které mají skončit v dohledné době, jelikož pandemie je stav dočasný a lze předpokládat, že až pomine, bude plnění opět možné v rozsahu, který smlouva původně předvídala.

Zásah vyšší moci

V důsledku pandemie lze hovořit i zproštění se odpovědnosti za škodu. Jedná se o liberační důvodu na základě tzv. vis maior (vyšší moc). Tento pojem sice není v zákoně definován, nicméně jeho výklad je poměrně ustálený. Vyšší mocí je například živelná pohroma či jiná náhodná situace, která splňuje znaky mimořádnosti, nepředvídatelnosti, neodvratitelnosti ani s vynaložením veškerého možného úsilí a absencí zavinění. Zakotvením vyšší moci v právním řádu se nejvíce blíží ustanovení § 2913 odst. 2 OZ, podle kterého se ten, kdo poruší smluvní povinnosti (např. je v prodlení s úhradou nájemného), může zprostit povinnosti k náhradě škody (újmy) za toto porušení v případě, že prokáže, že mu ve splnění dané povinnosti bránila „mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli.“ Generální ředitel Světové zdravotnické organizace vyhlásil dne 11. března 2020 onemocnění COVID-19 za globální pandemii, tedy s nejvyšší pravděpodobností lze koronavirus označit za vyšší moc. Domníváme se, že v případě podnikatelů, kteří byli v souvislosti s nařízením vlády nuceni uzavřít své provozovny (restaurace, obchody, posilovny, hotely, kulturní podniky, atd.), bez ohledu na to, zda se v jejich provozovně nákaza vyskytla či nikoliv, se jedná o zásah vyšší moci. Pokud uvažujete postupovat tímto směrem, je nutné provést analýzu smlouvy a zhodnotit, zda smlouva institut vyšší moci výslovně připouští, výslovně vylučuje anebo o něm mlčí. Většina lidí (včetně mnohých právníků) ustanovení o vyšší moci ve smlouvách ani nečte v domnění, že dané ustanovení stejně nebude nikdy využito, a tak často ani neví, co je ohledně vyšší moci ve smlouvě ujednáno. Pokud smlouva mlčí, není druhá strana své povinnosti plnit zbavena, nicméně není odpovědna za způsobenou škodu. To však neznamená, že by nemusela platit smluvní pokuty, poplatky a úroky z prodlení.

Doporučení k nově uzavíraným smlouvám

Považujeme za důležité upozornit na skutečnost, že při nově uzavíraných smlouvách (v době pandemie) nebude pravděpodobně možné aplikovat na překážky v důsledku koronaviru vyšší moc a další výše uvedené instituty, neboť nebude splněn požadavek nepředvídatelnosti, ani změny okolností či nemožnosti plnění. Doporučujeme smluvní vztahy tedy upravit s ohledem na současnou situaci a její (pravděpodobný) budoucí vývoj.