Právo nemovitostí

Před koupí nemovitosti je vhodné prověřit zejména:

• kdo je skutečným vlastníkem,
• zda na nemovitosti neváznou zástavní práva,
• zda existují věcná břemena nebo služebnosti,
• zda nejsou v katastru poznámky nebo omezení,
• zda má nemovitost zajištěný přístup,
• zda odpovídá stav evidovaný v katastru skutečnosti,
• zda nejsou spojena rizika s užíváním nebo převodem nemovitosti.

Cílem je vědět předem, co kupujete — a jaká právní rizika s nemovitostí souvisí.

Ve většině případů to nedoporučujeme.

Každá nemovitost má své specifické okolnosti. Jinak se připravuje kupní smlouva na byt, jinak na dům, pozemek, zahradu, podíl na nemovitosti nebo nemovitost financovanou hypotékou.

Vzorová smlouva často neřeší konkrétní rizika, návaznost na advokátní úschovu, požadavky banky, zápis do katastru nebo předání nemovitosti.

U nemovitostí se vyplatí mít smlouvu připravenou podle konkrétní situace.

Kupní smlouva by měla jasně upravit zejména:

• přesnou identifikaci nemovitosti,
• kupní cenu,
• způsob její úhrady,
• advokátní nebo jinou úschovu,
• podmínky uvolnění kupní ceny,
• podání návrhu na vklad do katastru,
• předání nemovitosti,
• odpovědnost za vady,
• prohlášení prodávajícího,
• součinnost stran,
• postup při komplikacích.

Dobrá kupní smlouva nemá jen popsat převod. Má předvídat situace, které mohou nastat před zápisem do katastru i po něm.

Advokátní úschova slouží k bezpečné úhradě kupní ceny při převodu nemovitosti.

Kupující složí peníze do úschovy a prodávajícímu jsou vyplaceny až po splnění předem sjednaných podmínek — typicky po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.

Advokátní úschova chrání obě strany. Kupující nemá posílat peníze přímo prodávajícímu dříve, než získá vlastnické právo, a prodávající má jistotu, že kupní cena je připravena k vyplacení.

Po podpisu kupní smlouvy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Katastr následně posuzuje, zda jsou splněny podmínky pro zápis. Pokud je vše v pořádku, vlastnické právo se zapíše ve prospěch kupujícího.

Pomůžeme Vám připravit návrh na vklad, zkontrolovat přílohy a nastavit celý postup tak, aby na sebe smlouva, úschova i katastrální řízení správně navazovaly.

Kupující se stává vlastníkem nemovitosti zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Samotný podpis kupní smlouvy ještě neznamená, že je převod dokončen. Proto je důležité správně nastavit nejen smlouvu, ale i úschovu kupní ceny a podání návrhu na vklad.

V takové situaci je potřeba zjistit důvod, proč katastr řízení přerušil nebo návrh zamítl.

Může jít například o chybu ve smlouvě, nesoulad v označení nemovitosti, chybějící podpis, problém s plnou mocí nebo jinou právní vadu.

Pomůžeme Vám vyhodnotit situaci a navrhnout další postup — například doplnění podkladů, opravu dokumentace nebo přípravu nové smlouvy.

U hypotéky je potřeba sladit požadavky kupujícího, prodávajícího, banky, advokátní úschovy a katastru nemovitostí.

Typicky se řeší:

• čerpání úvěru,
• zástavní právo banky,
• podmínky úschovy,
• součinnost prodávajícího,
• lhůty banky,
• okamžik, kdy se kupní cena považuje za uhrazenou.

U financování hypotékou je důležité, aby smluvní dokumentace odpovídala požadavkům banky a současně chránila obě smluvní strany.

List vlastnictví je základní výpis z katastru nemovitostí, který obsahuje informace o vlastníkovi, nemovitosti a některých právech nebo omezeních.

Z listu vlastnictví lze zjistit například:

• kdo je vlastníkem,
• jaké nemovitosti jsou evidovány,
• zda existuje zástavní právo,
• zda jsou zapsána věcná břemena,
• zda jsou uvedeny poznámky nebo jiná omezení.

List vlastnictví je jeden ze základních podkladů při koupi, prodeji i sporu o nemovitost.

Věcné břemeno nebo služebnost je právo jiné osoby určitým způsobem užívat nemovitost nebo omezovat vlastníka.

Může jít například o:

• služebnost cesty,
• právo vedení sítí,
• právo doživotního užívání,
• služebnost inženýrských sítí,
• jiné omezení spojené s nemovitostí.

Před koupí nemovitosti je důležité vědět, zda takové právo existuje a jaký má praktický dopad na užívání nemovitosti.

Přístup k nemovitosti je zásadní otázka.

Pokud nemovitost nemá právně zajištěný přístup z veřejné komunikace, může to významně ovlivnit její hodnotu i možnost jejího užívání.

Pomůžeme Vám posoudit, zda je přístup právně zajištěn, zda existuje služebnost cesty, zda je možné dohodnout smluvní řešení nebo zda přichází v úvahu soudní postup.

U připojení nemovitosti na sítě je potřeba řešit nejen technickou stránku, ale i právní oprávnění.

Může jít například o:

• smlouvy s vlastníky sousedních pozemků,
• služebnosti vedení sítí,
• souhlas vlastníka pozemku,
• smlouvy s dodavateli,
• návaznost na stavební řízení nebo projekt.

Právní nastavení je důležité zejména tehdy, pokud sítě vedou přes cizí pozemky nebo pokud se řeší budoucí výstavba.

Ano. Připravujeme a revidujeme nájemní smlouvy k bytům, kancelářím, obchodním prostorům i průmyslovým prostorám.

Pomůžeme nastavit zejména:

• výši nájemného,
• platby za služby,
• jistotu,
• dobu nájmu,
• možnosti ukončení nájmu,
• opravy a údržbu,
• předání prostor,
• zákaz nebo podmínky podnájmu,
• odpovědnost za škody.

Dobře připravená nájemní smlouva pomáhá předejít sporům mezi pronajímatelem a nájemcem.

Nejdříve je potřeba zkontrolovat nájemní smlouvu, výši dluhu, splatnost plateb a dosavadní komunikaci.

Podle situace lze řešit:

• výzvu k úhradě,
• započtení kauce, pokud jsou splněny podmínky,
• výpověď z nájmu,
• žalobu na zaplacení,
• vyklizení nemovitosti,
• navazující vymáhání pohledávky.

Pomůžeme Vám zvolit postup, který odpovídá konkrétní smlouvě a situaci.

Pokud nájemce nebo jiná osoba užívá nemovitost bez právního důvodu, může být nutné řešit vyklizení nemovitosti.

Je důležité postupovat právně správně a nepřistupovat k neuváženým krokům, které by mohly situaci zkomplikovat.

Pomůžeme Vám připravit výzvu, vyhodnotit důkazy a případně podat žalobu na vyklizení nemovitosti.

Nejdříve je potřeba zjistit, o jaké vady jde, kdy se projevily a zda mohly existovat již při převodu.

Důležité mohou být:

• kupní smlouva,
• předávací protokol,
• komunikace s prodávajícím,
• fotografie,
• odborné posouzení,
• rozsah a povaha vady.

Podle okolností lze uplatnit práva z vadného plnění, slevu z kupní ceny nebo jiné nároky.

Sousedské spory mohou vznikat například kvůli přístupu, hluku, stavbě, hranici pozemku, stromům, užívání cesty, vodě nebo jiným zásahům do vlastnického práva.

Nejdříve je vhodné zjistit skutkový stav, prověřit katastr, dokumentaci a možnosti dohody. Pokud dohoda není možná, lze zvážit právní výzvu nebo soudní řešení.

U sousedských sporů je důležité postupovat věcně, protože strany často budou vedle sebe žít nebo podnikat i nadále.

Ano. Pomáháme investorům, vlastníkům nemovitostí, podnikatelům i dalším klientům s nastavením smluvních vztahů při výstavbě.

Řešíme zejména:

• smlouvy o dílo,
• smlouvy s projektanty,
• smlouvy s dodavateli,
• odpovědnost za vady,
• termíny dokončení,
• sankce,
• změny projektu,
• předání díla,
• spory ze stavebních smluv.

U výstavby je důležité mít jasně nastavené, kdo co dodává, za co odpovídá a jak se bude postupovat při změnách nebo vadách.

Pokud někdo neoprávněně užívá Vaši nemovitost, brání Vám v jejím užívání, šíří nepravdivé informace o vlastnictví nebo jinak zasahuje do Vašich práv, je vhodné reagovat včas.

Pomůžeme Vám:

• posoudit právní stav,
• připravit výzvu ke zdržení se zásahů,
• shromáždit důkazy,
• jednat s protistranou,
• podat žalobu, pokud je to potřeba.

Vlastnické právo je silné, ale musí být chráněno správným postupem.

Ano. Připravujeme a revidujeme také darovací smlouvy k nemovitostem.

U darování je důležité správně vymezit nemovitost, smluvní strany, případná věcná břemena, podmínky užívání a návaznost na katastr nemovitostí.

Darování nemovitosti může mít i rodinné, daňové nebo budoucí majetkové souvislosti, proto je vhodné ho nepodcenit.

Vycházíme z principu:

PFL: Právo. Fakta. Logika.

Nejdříve prověříme právní stav nemovitosti a dostupné podklady. Poté nastavíme smlouvy, úschovu, katastrální postup nebo strategii řešení sporu. Cílem je, aby klient věděl, co podepisuje, jaká rizika řeší a jaký další postup dává smysl.

U nemovitostí nestačí jen „mít smlouvu“. Důležité je vědět, co smlouva skutečně řeší a zda chrání klienta ve chvíli, kdy nastane problém.

Ano. U nemovitostí často platí, že krátká kontrola smlouvy nebo listu vlastnictví může předejít zásadnímu problému.

Pokud kupujete, prodáváte, pronajímáte, darujete nebo řešíte spor týkající se nemovitosti, je vhodné situaci právně posoudit dříve, než podepíšete smlouvu nebo uděláte další krok.